Elavtal för bostadsrättsföreningar och fastighetsägare

Att upphandla elavtal för bostadsrättsföreningar är en strategisk fråga som påverkar både föreningens ekonomi och medlemmarnas månadskostnad direkt. En bostadsrättsförening (BRF) har ofta en förbrukning som liknar ett mindre industriföretag snarare än ett privat hushåll. Det ger styrelsen möjlighet att förhandla fram villkor som inte är tillgängliga för privatpersoner.

Genom att se över föreningens energiavtal regelbundet kan stora belopp sparas. Det handlar inte bara om priset per kilowattimme, utan även om avtalsform och administrativa avgifter. Många föreningar betalar idag för mycket på grund av gamla avtal som löpt vidare utan omförhandling.

Gemensam el och IMD – Individuell Mätning och Debitering

En av de mest effektiva åtgärderna en förening kan göra är att införa gemensam el, ofta benämnt som IMD (Individuell Mätning och Debitering). Detta innebär att föreningen tecknar ett enda stort elavtal för hela fastigheten, inklusive alla lägenheter. De boendes privata nätavtal och elhandelsavtal sägs upp.

Vinsten ligger i att de fasta avgifterna för varje enskild lägenhet försvinner. Istället betalar föreningen enbart för en eller ett fåtal större serviser in till fastigheten. Besparingen för en normalstor förening kan handla om hundratusentals kronor per år bara i slopade fasta nätavgifter.

Tekniken bakom gemensam mätning

För att detta ska fungera måste föreningen installera nya elmätare i varje lägenhet. Dessa mätare samlar in data om förbrukningen automatiskt. Systemet skickar sedan underlaget till föreningens ekonomiska förvaltare som lägger på elkostnaden på månadsavin.

Investeringskostnaden för mätutrustningen tjänas ofta in på två till tre år. Det är viktigt att välja ett mätsystem som är öppet och kompatibelt med olika förvaltningssystem för att inte bli låst till en leverantör.

Moms och skatteregler vid vidarefakturering

När föreningen säljer el vidare till medlemmarna måste moms läggas på förbrukningen. Skatteverket har tydliga regler kring detta. Föreningen drar av momsen på inkommande fakturor från elbolaget och lägger på moms vid debitering av medlemmen.

Detta är en administrativ detalj som måste hanteras korrekt i bokföringen. För de boende blir kostnaden oftast lägre trots momsen, eftersom elpriset föreningen förhandlar fram är betydligt lägre än vad en enskild konsument kan få.

Välja rätt avtalsform för föreningen

Företag och bostadsrättsföreningar har tillgång till fler avtalsformer än privatpersoner. Valet står oftast mellan rörligt pris, fast pris eller portföljförvaltning. Varje alternativ har sina specifika risker och möjligheter som styrelsen måste värdera.

Rörligt elpris baserat på spotmarknaden

Ett rörligt avtal följer utvecklingen på elbörsen Nord Pool. Priset sätts oftast per timme eller som ett månadsmedelvärde. För en förening med god likviditet är detta historiskt sett det billigaste alternativet över tid.

Nackdelen är att kostnaderna kan variera kraftigt mellan olika månader. En kall vintermånad med höga priser kan innebära en chockhöjning av driftskostnaderna om föreningen inte har en buffert.

Fast elpris för budgettrygghet

Med ett fast pris vet föreningen exakt vad varje kWh kommer att kosta under avtalstiden. Det underlättar budgetarbetet avsevärt. Styrelsen slipper oroa sig för marknadens svängningar och kan ge medlemmarna stabila avgifter.

Priset för tryggheten är en riskpremie som elbolaget lägger på. Över tid blir fast pris oftast dyrare än rörligt, men för en förening med ansträngd ekonomi kan förutsägbarheten vara värd merkostnaden.

Portföljförvaltning för större föreningar

Många större föreningar väljer portföljförvaltning. Det innebär att elbolagets experter köper in el åt föreningen vid strategiska tillfällen. Man säkrar delar av volymen till fast pris och låter resten ligga rörligt.

Målet är att kapa de högsta pristopparna men ändå ta del av prisnedgångar. Detta kräver ofta en viss minimivolym i förbrukning och kan innebära en extra förvaltningsavgift. Det är en mellanväg som kräver mindre aktiv bevakning av styrelsen än ett rent rörligt avtal.

Jämför elavtal och granska påslagen

När styrelsen tar in offerter är det avgörande att inte bara titta på det annonserade priset. Det är i de finstilta villkoren som de verkliga kostnaderna ofta döljer sig. Elhandelsbolagen lägger på olika typer av påslag på inköpspriset.

Ett vanligt påslag är volymvägningsavgifter och balanskostnader. Vissa bolag bakar in dessa i sitt grundpris, medan andra lägger dem separat. För att kunna göra en rättvis jämförelse måste ni begära att få se en totalkostnadskalkyl inklusive alla certifikat och myndighetsavgifter.

Komponent	Beskrivning	Att tänka på
Spotpris	Inköpspriset på börsen	Samma för alla bolag
Påslag	Elbolagets vinst/marginal	Förhandlingsbart
Elcertifikat	Lagstadgad avgift	Varierar något mellan bolag
Årsavgift	Fast administrativ kostnad	Kan ofta förhandlas bort
Balansansvar	Kostnad för kraftbalans	Ska specificeras tydligt

Tips: Förhandla bort årsavgiften

Många elbolag erbjuder slopad fast årsavgift om föreningen binder upp sig på en viss tid eller har en stor förbrukning. Detta är en enkel ”lågt hängande frukt” vid förhandling. Acceptera aldrig det första budet utan att fråga om just den fasta årsavgiften kan tas bort.

Effekttariffer och säkringsoptimering

En stor del av föreningens elkostnad består av nätavgifter till det lokala elnätsbolaget. Många nätägare har infört eller är på väg att införa effekttariffer. Det innebär att föreningen betalar för den högsta effekttoppen som tas ut under en viss tidsperiod, snarare än bara för energin som förbrukas.

Detta gör det lönsamt att sprida ut elanvändningen. Att köra tvättstugor, motorvärmare och laddstolpar samtidigt kan bli mycket dyrt. Genom att installera lastbalansering kan föreningen kapa dessa toppar och sänka nätavgiften drastiskt.

Rätt säkringsnivå sparar pengar

Många äldre föreningar har en huvudsäkring som är dimensionerad för en betydligt högre förbrukning än vad som är aktuellt idag. Genom att analysera effektuttaget kan ni ofta säkra ned fastigheten.

Att gå från exempelvis 125 ampere till 80 ampere kan spara tiotusentals kronor i fasta avgifter varje år. Kontakta nätägaren för att få statistik över era effekttoppar de senaste åren innan ni fattar beslut.

Solceller och egenproduktion i BRF

Installation av solceller är ett sätt för föreningen att minska sitt beroende av köpt el. Elen som produceras på taket används direkt i fastigheten för att driva ventilation, belysning och hissar. Överskottet säljs ut på nätet.

För en bostadsrättsförening är kalkylen ofta bättre än för en villaägare eftersom en större andel av elen kan användas internt. Detta minskar behovet av att köpa el inklusive skatter och överföringsavgifter.

Mikroproduktion och skatteregler

Det finns gränsvärden för hur stor anläggningen får vara för att klassas som mikroproduktion. Om föreningen säljer el för stora belopp eller har en mycket stor anläggning kan ni bli skattskyldiga för energiskatt på den egenanvända elen.

Reglerna ändras ibland, så det är viktigt att stämma av med Skatteverket eller en energikonsult. För de flesta normalstora föreningar är dock skattereglerna förmånliga och momshanteringen hanterbar.

Laddstolpar och elbilsladdning

Efterfrågan på laddplatser ökar explosionsartat. För en BRF innebär detta en ny typ av elförbrukning som måste hanteras. Det är viktigt att elavtalet och huvudsäkringen klarar av den ökade belastningen.

Laddboxar bör alltid ha individuell mätning så att den som laddar betalar för sin egen el. Att baka in laddström i månadsavgiften är sällan rättvist mot de medlemmar som inte har bil.

Lastbalansering är nödvändigt

För att undvika att huvudsäkringen går när alla kommer hem från jobbet och sätter bilen på laddning krävs dynamisk lastbalansering. Systemet känner av hur mycket ström fastigheten använder i övrigt och tilldelar resterande kapacitet till bilarna.

Utan lastbalansering tvingas föreningen ofta betala för en onödigt hög säkring eller dyra effekttariffer. Investeringen i smart styrning betalar sig snabbt genom lägre löpande nätavgifter.

Elområdenas påverkan på föreningens ekonomi

Sverige är indelat i fyra olika geografiska zoner där priset på el kan skilja sig markant. En förening i Malmö (SE4) har ofta ett betydligt högre spotpris än en förening i Luleå (SE1). Detta beror på begränsningar i överföringskapaciteten i stamnätet.

Styrelsen kan inte påverka vilket elområde fastigheten ligger i, men det är viktigt att vara medveten om prisskillnaderna vid budgetering. Föreningar i södra Sverige bör vara extra noggranna med energieffektivisering eftersom varje sparad kilowattimme är värd mer där.

Hållbarhet och ursprungsgarantier

Många bostadsrättsföreningar har en miljöpolicy som styr val av leverantörer. Genom att välja el märkt med Bra Miljöval eller ursprungsgarantier från vind, vatten eller sol, bidrar föreningen till omställningen av energisystemet.

Detta val innebär ofta en liten extrakostnad per kilowattimme. Det är upp till medlemmarna och styrelsen att avgöra om miljönyttan motiverar priset. Många elbolag erbjuder idag 100 % förnybar el som standard utan extra kostnad, men det kan vara värt att kontrollera vad som faktiskt ingår i avtalet.

Administration och förvaltning av elavtal

Att hantera elavtal kräver viss administration. Fakturor ska granskas, avtalstider ska bevakas och vid gemensam el ska förbrukningen debiteras ut. Många föreningar tar hjälp av sin ekonomiska förvaltare för den löpande hanteringen.

Det är dock styrelsens ansvar att se till att avtalen inte löper ut och övergår i dyra tillsvidareavtal. Ett sådant misstag kan kosta föreningen stora summor på kort tid. Lägg in påminnelser i styrelsens årshjul minst tre månader innan nuvarande avtal går ut.

Fullmakt till förvaltare

Vissa föreningar ger sin tekniska eller ekonomiska förvaltare fullmakt att teckna elavtal. Det kan vara bekvämt, men innebär också att styrelsen tappar kontrollen över valet av leverantör.

Om ni använder en förvaltare, säkerställ att de konkurrensutsätter upphandlingen och inte bara väljer sitt eget koncernbolag eller en samarbetspartner slentrianmässigt. Kräv att få se underlaget för beslutet.

Bindningstider och uppsägningsvillkor

När ni tecknar avtal för en förening är bindningstiderna ofta strikta. Bryter ni ett fastprisavtal i förtid kan det utgå en så kallad brytavgift. Denna baseras på den beräknade återstående förbrukningen och elbolagets förlust.

Var noga med att kontrollera uppsägningsvillkoren. Vissa avtal har automatisk förlängning om de inte sägs upp ett visst antal månader i förväg. Konsumentköplagen skyddar inte juridiska personer som bostadsrättsföreningar på samma sätt som privatpersoner, så avtalstexten gäller bokstavligt.

Energikartläggning som beslutsunderlag

Innan ni binder upp er på ett nytt långt elavtal kan det vara klokt att göra en energikartläggning. En energiexpert går igenom fastighetens system för värme, ventilation och belysning.

Ofta hittas enkla åtgärder som kan sänka förbrukningen direkt. Det kan handla om att byta till LED-belysning i trapphus och garage, eller att trimma in undercentralen för fjärrvärme. Med lägre förbrukning får ni ett bättre förhandlingsläge och lägre totala kostnader oavsett elpris.

Framtidssäkring av fastighetens elsystem

Elsystemet i många fastigheter är inte byggt för dagens och morgondagens krav. Med ökad elektrifiering, laddbilar och solkraft ställs nya krav på elcentraler och kablage.

När ni ser över elavtalet är det ett bra tillfälle att även inspektera den fysiska anläggningen. Är serviskabeln tillräckligt grov? Behöver stigarledningar bytas? Att ha en modern och säker elanläggning är en förutsättning för att kunna utnyttja smart teknik och nya prismodeller fullt ut.

Sammanlagring av effekt

För föreningar som består av flera byggnader kan det finnas pengar att spara genom att slå ihop abonnemang. Om byggnaderna ligger på samma fastighet eller intilliggande fastigheter kan det vara möjligt att ha en gemensam anslutningspunkt till elnätet.

Detta minskar antalet fasta abonnemangsavgifter till nätägaren. Det kräver dock en teknisk utredning och ofta ombyggnad av det interna nätet mellan husen. Kalkylen måste inkludera grävarbeten och kabeldragning för att se om det är lönsamt på sikt.

Nätnytta och ersättning

Om föreningen producerar egen el och matar ut överskott på nätet har ni rätt till ersättning för så kallad nätnytta. Det är en ersättning från nätägaren för att er produktion minskar energiförlusterna i deras nät.

Denna ersättning betalas ut automatiskt, men nivån varierar mellan olika nätbolag. Det är en intäkt som ska tas med i kalkylen för solceller, utöver själva försäljningspriset på elen. Se till att nätavgift och nätnytta redovisas tydligt på fakturorna.

Styrelsens ansvar och kompetens

Elmarknaden är komplex och det kan vara svårt för en lekmannastyrelse att hänga med i alla turer. Det är inget misslyckande att ta in extern hjälp vid upphandling. En oberoende energikonsult kan ofta spara in sitt eget arvode genom att hitta bättre avtal och tekniska lösningar.

Se till att dokumentera alla beslut kring elavtal i styrelseprotokollen. Eftersom det handlar om stora pengar är transparens mot medlemmarna viktigt. Redovisa gärna energikostnaderna separat på årsstämman så att medlemmarna ser resultatet av styrelsens arbete.

Digitala verktyg för uppföljning

De flesta elbolag och nätägare erbjuder idag bra digitala tjänster för att följa förbrukningen. Se till att styrelsen har inloggningsuppgifter till dessa ”Mina sidor”. Där kan ni se förbrukningstimmar, effekttoppar och kostnadsutveckling.

Genom att analysera datan kan ni upptäcka avvikelser. Om förbrukningen plötsligt går upp nattetid kan det tyda på fel i ventilationen eller en läcka. Aktiv uppföljning är nyckeln till låga kostnader över tid.

Elområden och prisskillnader

Det är omöjligt att diskutera elpriser utan att nämna de fyra elområden som Sverige är indelat i. Prisskillnaden mellan norr och söder kan vara dramatisk. Föreningar i södra Sverige måste vara mer aggressiva i sin energieffektivisering för att hålla kostnaderna nere.

Detta påverkar också kalkylen för investeringar. En solcellsanläggning eller ett byte av fönster har en betydligt kortare återbetalningstid i elområde 4 än i elområde 1. Anpassa era investeringsbeslut efter de lokala förutsättningarna.

Juridiska aspekter vid avtalstecknande

När styrelsen skriver på ett elavtal ingår ni ett juridiskt bindande kontrakt för föreningens räkning. Kontrollera alltid vem som är firmatecknare. Oftast krävs två styrelseledamöter i förening för att avtalet ska vara giltigt.

Muntliga avtal bör undvikas helt. Om en säljare ringer upp, be alltid om en skriftlig offert. Det förekommer oseriösa aktörer som riktar in sig på föreningar och företag med ”chockerbjudanden” som visar sig vara dyra i längden. Läs alltid det finstilta innan signering.